Escriturar vivienda en Colombia: lo que necesitas saber
Cuánto cuesta, quién paga cada rubro, qué documentos tener listos y cómo funciona el proceso, explicado con claridad.
¿Qué es la escrituración y por qué importa?
La escrituración es la elaboración y firma de la escritura pública, el documento notarial donde se formaliza la transferencia de propiedad de un inmueble entre comprador y vendedor. Es el único título que certifica fehacientemente quién es el dueño del bien. Sin escritura debidamente registrada, la propiedad no es tuya ante la ley. Por eso es el paso más importante de toda compraventa, y el que merece más atención.
En El Poblado y en general en Medellín, donde los valores de los inmuebles son significativos, este trámite tiene un peso económico real que vale la pena conocer bien desde el inicio.
¿Cuánto cuesta escriturar?
Los gastos totales de escrituración y registro de una compraventa oscilan entre el 2% y el 3% del valor del inmueble, sumando derechos notariales, impuesto de registro, beneficencia y otros gastos administrativos, sin incluir retención en la fuente.
Así se distribuye entre comprador y vendedor:
Como referencia: los derechos notariales se calculan sobre el valor de la venta y normalmente se dividen en partes iguales entre comprador y vendedor; los impuestos y derechos de registro (cerca del 1,7% del valor) suelen correr por cuenta del comprador; y la retención en la fuente, por regla general del 1% del valor de venta, la paga el vendedor persona natural. Las tarifas exactas se actualizan cada año, por eso siempre conviene pedir la liquidación a la notaría.
Un detalle importante para inmuebles de alto valor, como muchos de El Poblado: desde 2025 el Decreto 572 aumentó la retención en la fuente para las ventas de mayor cuantía (2,5% sobre el valor que supere cierto tope), y hoy existen interpretaciones distintas sobre si aplica o no a personas naturales que venden su vivienda. Antes de firmar, revisa tu caso con tu contador o con la notaría para calcularlo con certeza.
¿Qué documentos necesitas tener listos?
Los documentos esenciales son: cédula de ciudadanía vigente de comprador y vendedor; la promesa de compraventa firmada con el precio, forma de pago y condiciones pactadas; y el Certificado de Tradición y Libertad vigente, expedido máximo 30 días antes, que confirme que el inmueble no tiene anotaciones que impidan la transferencia.
Si actúas a través de apoderado, necesitas además un poder notarial autenticado y vigente. En operaciones con inmuebles en El Poblado, Envigado o Rionegro, donde es común la participación de compradores extranjeros o que viven fuera del país, este documento es frecuente y perfectamente válido.
¿Cómo funciona el proceso?
Una vez aprobada la minuta y pagados los costos, todas las partes acuden al notario para firmar la escritura pública. Luego, la notaría radica el documento en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y en 15 días hábiles recibes la certificación de inscripción, que prueba la transferencia de dominio. Hoy muchas notarías permiten enviar documentos de forma virtual y concentrar el trámite en una sola visita presencial.
Tres consejos antes de firmar
Llega con todos los documentos completos: cada faltante puede retrasar el proceso. Pide siempre la liquidación detallada de cada rubro antes de comprometerte, para que no haya sorpresas. Y si el negocio involucra un inmueble de alto valor en zonas como El Poblado o el Oriente antioqueño, asesórate bien desde el inicio, porque los montos de retención e impuestos pueden ser relevantes.
Conocemos muy bien el mercado inmobiliario de El Poblado, Medellín y sus entornos cercanos. Si estás en proceso de compra o venta, con gusto te acompañamos en cada paso.